经过大家讨论与研究，一个个都恍然大悟，原来之前公司的方向全错了。 怪不得房地产开发这一块的业务发展得这么慢，甚至经过计算后，一个楼盘从拿地开始计算，到楼盘出售完毕，周期的收益甚至连中介分公司的1 10都不到。 别人三流开发商都是贷款运作，而链家现在竟然是全资运作，钱不够绝对不去拿地，整个项目开发下来，竟然没有向银行贷款一毛钱。 投入和收益不成正比，就是因为从拿地开始就是错误的方法。 现在，所有人都需要改正、修正经营运作的方式。 林放教给他们一个经典的“空手套白狼”的方案，完全适合当下大陆市场，至少20年内都可以使用。 首先拿一块地皮。 空手套白狼不能去拍卖，因为拍卖需要保证金，银行是不会借保证金给你。 所以需要找一块可以直接出售给你的地皮，比如一个厂要倒闭了，100亩地卖1000万，你预付400万买下地块。 先签合约，400万的预付款延迟几天付，合约到手，立刻去银行抵押贷款1000万出来。 1000万到手，400万把预付款给了。 然后拿40万出来请厂长等管理层吃吃喝喝，送200万的礼，让他们帮忙，余下600万的买地款可以延期缴清。 另外，拿60万出来，请贷款审批的相关管理层吃喝玩乐，300万回扣给到他们。 这个时候，1000万花完了。 钱花完了不着急。找建筑商包工头，把建楼的活儿包给他们，让他们先垫资一直建到可以预售，如果建不到那个时刻不要紧，先把地基打好，盖个售楼中心，开始插牌子卖房。 但是买房子没客户怎么办？ 没关系，找中介，让他们带客户过来看一圈地基，然后再看一圈售楼中心的精美模型和样板房，什么优惠啊、折扣啊、内部价格啊、亏本售楼啊等等，使劲地忽悠。 一通楼花预售下来，房款就到手了，这100亩的地建成的房子假设卖了4000万的预售款。 到这个时候，狠心的狼灭已经开始考虑跑路了。 当然不会有人这么傻缺，除非是真的出现了什么额外的意外的额事情。 正常的情况下，预售款到了以后，缴清厂里600万的土地费用，还银行2000万的贷款+利息，给建筑商包工头200万工程款。 剩下400万的辛苦钱，就是自己赚的。 众人听完，一个个瞪大着眼睛，快速疯狂地把林放说的话一个字一个字地记录下来，将来奉为宝典。 左晖把记录具体内容的事情交给了他的秘书，他是举手向林放提问：“林总，我想问是随便找一个倒闭的工厂拿地就可以了吗？” 林放说道：“当然不是。想完成刚刚说的“空手套白狼”游戏，还需要满足一个条件，就是抵押给银行的土地，必须有建设规划许可，可以建房屋。所以，你在收购工厂的土地的时候，要查清楚，这块地可不可以建房屋，否则你买了一块纯工业用地回来，就是白费了。” 曾仁全懒得记录，反正一旁的方芳正在写的飞快，字又漂亮，比自己的狗刨鸡爪好看多了。干脆问姐夫自己没有理解的地方： “姐夫，贷款花完了，没钱的时候，那些包工头怎么给我们干活？工人工资都发不出来了，谁盖房子啊？” 林放说道：“没钱是没关系的，只要你有项目，建筑商和包工头他们都会给你垫资。垫资的主要部分是水泥钢筋、劳工工资、机械设备等等，他们或层层转包、或东赊西欠甚至拖欠工钱，这些都不是房地产开发商来操心。” 有人举手问道：“林总，那我们岂不是什么都不用干，坐在办公室里就能赚钱了？” 林放说道：“表面上看，咱们坐在办公室里，唱着歌、泡着妞、喝着下午茶就把钱挣了。但是实际上，是需要干很多事情的。 比如找厂家买地，需要预付多少钱，能不能先签合同，预付款能延后多少天到账，这些都要我们努力去谈判。 再比如贷款，如何疏通银行的关系，能不能快速下款，这些都是需要咱们去做。 还有施工许可的程序，联系建筑商包工头，甚至售楼的时候走什么渠道，如何打广告这些，大把的事情需要你去做。 这些真不一定是有钱就能做成的。这就是为什么有些人只能做包工头，有些人却可以做建筑商，有些人能做开发商。” 有人问：“林总，这么说，我们岂不是要承担最大的风险？一旦房子卖不出去，